Новости Покупайте квартиру в общей совместной собственности с выгодой! Гарантированное вложение денег
Если у человека не хватает денег на квартиру, он может занять их у знакомых, взять в банке ипотечный кредит или найти партнера-соинвестора и объединить с ним усилия и кошельки для покупки недвижимости.
Прошли те времена, когда частный инвестор мог вложиться сразу в несколько проектов новостроек и неплохо на этом заработать. Сейчас даже в Подмосковье на начальном этапе строительства однокомнатная квартира стоит порядка 2 млн рублей (студию можно найти за 1,7-1,8 млн рублей). В Москве отыскать вариант стоимостью меньше 4 млн.
рублей практически нереально. Понятно, что такие суммы найдутся не у многих. А вот собрать миллион некоторые, пожалуй, смогут.
Если такие люди договорятся и объединят капиталы, то сумеют найти на первичном рынке в Московской области подходящий объект, причем у них будет выбор.
Сразу отметим, что большинство таких покупателей – инвесторы, то есть для них сделка — только вложение средств, способ заработать. В квартире они жить не собираются, им важно с выгодой перепродать недвижимость и получить доход.
к содержанию ↑Преимущества совместной покупки
«Покупки в складчину — выход для тех, кто обладает достаточно крупными накоплениями, но при этом не может купить недвижимость без привлечения заемных средств», – говорит Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость».
У такой сделки есть существенный плюс – не нужно брать кредит в банке и выплачивать по нему проценты. Эксперты компании «НДВ-Недвижимость» подсчитали: если у инвесторов есть примерно по 1,5 млн рублей, то вместе можно купить отдельное жильё в Подмосковье и получить доход примерно 450 тыс. рублей на каждого.
Еще одно преимущество – когда придет время квартиру продавать, будет гораздо проще это сделать, так как инвесторы вольны поступать, как им хочется, у них нет обязательств перед банком, не нужно погашать долг или переводить его на нового покупателя и т. п.
Есть и такой плюс, как возможность получить преференции от компании-застройщика. Не секрет, что чем больше объем покупки, тем лояльнее продавец. Сейчас частные инвесторы объединяются на форумах и приобретают квартиры оптом, получая взамен льготы и скидки.
к содержанию ↑Правила игры
Совместная покупка жилья встречается в основном на рынке новостроек. И инвесторам нужно знать некоторые правила игры.
Во-первых, квартиру покупают сразу после того, как стало известно о выходе проекта на рынок, причем чем раньше, тем лучше. (Идеальный вариант – закрытые продажи, когда квартиры продаются «среди своих»).
Во-вторых, для вложений нужно выбрать наиболее ликвидный объект. Обычно это — однокомнатная квартира с хорошим расположением – такое жилье проще всего продать, когда дом будет достроен.
В-третьих, лучше, если в сделке участвуют не больше двух человек (хотя каких-либо ограничений на этот счет не предусмотрено). Просто чем больше инвесторов, тем меньший доход получает каждый из них.
Только на росте цены квадратного метра по мере строительной готовности дома можно заработать порядка 30%. Если повезет – и больше. Для этого надо учитывать факторы, которые потом могут повлиять на рыночную стоимость недвижимости — например, предполагаемое строительство рядом станции метро или крупного инфраструктурного объекта.
Объединяясь, инвесторы начинают с малого, но с каждой последующей сделкой их прибыль увеличивается и наступает день, когда полученный доход позволяет каждому действовать уже в одиночку, то есть купить квартиру для себя.
к содержанию ↑Почему покупают новостройки, а не «вторичку»?
На вторичном рынке покупки в складчину не приняты, да и особого смысла в них нет. Цена на готовое жилье и так уже достигла «потолка», перепродать недвижимость дороже вряд ли получится. Вторичное жилье, как правило, приобретают с одной целью – чтобы в нем поселиться.
«Для тех, кто готов объединить свои средства для покупки, этот сегмент мало подходит, – поясняет Яна Сосорева. – Им придется делить одну и ту же площадь на двоих, вдобавок копить средства, чтобы потом разъехаться. Этот вариант с большой натяжкой подойдет для одиночек, не готовых брать кредиты.
Но в целом на вторичном рынке люди стараются сразу купить отдельное жилье».
к содержанию ↑О чем нужно позаботиться заранее?
Разумеется, покупка в складчину имеет ряд особенностей. Когда капиталы складывают родственники (например, муж и жена), недвижимость оформляют в общую совместную собственность. При этом рисков существенно меньше, да и договориться родне всегда легче.
Все гораздо сложнее, если инвесторы – просто партнеры. В этом случае есть вероятность конфликтов или разногласий в будущем. Допустим, один может захотеть выйти из игры, вернуть деньги, а второй будет готов ждать самых высоких цен.
Здесь важно взаимопонимание, поэтому главная рекомендация в этих ситуациях – выбирать партнера по сделке, которому можно доверять. То есть участники должны придерживаться единой стратегии – это касается и целей покупки, и дальнейшей перепродажи. Лучше договориться заранее.
При покупке новостройки в складчину сделка оформляется как обычно, но дополнительно в договоре указываются доли участников: то есть если покупателей двое, на каждого приходится по 50% недвижимости. Разумеется, и вся прибыль делится поровну.
Мария Андреева
к содержанию ↑Покупка квартиры в складчину: выгоды и риски
Из-за сложностей с получением ипотеки повысился интерес к покупке квартир в складчину. Чем это выгодно, и какие есть нюансы, рассказали эксперты.
Банки разрешают совместно брать ипотеку не только родственникам, но и сторонним людям. / Александр Корольков
В декабре-январе в четыре раза вырос интерес к покупкам квартиры в складчину, сообщает компания «БЕСТ-Новострой». Таких покупателей интересует жилье и в новостройках, и на вторичном рынке. Покупки в складчину совершаются, в основном, без привлечения ипотеки.
Чаще всего покупатели хотят некоторое время сдавать жилье в наем, а потом перепродать долю второму собственнику.
Рост интереса к таким сделкам объясняется ужесточением ипотеки, ростом ставок, увеличением первого взноса по льготным программам, поясняет управляющий партнер bnMAP, основатель риелторской компании Ирина Доброхотова. «Теперь некоторым покупателям зачастую проще объединиться для покупки недвижимости, чем обслуживать дорогой ипотечный кредит. Заинтересованность в таких сделках характерна для периодов, когда иные механизмы недоступны, а цены слишком высокие для отдельно взятого покупателя», — говорит она.
Количество прошедших сделок по такому механизму пока невелико, отмечают в компании, но при отсутствии доступных ипотечных программ и росте цен есть шансы, что совместных покупок станет больше. «Все же бывает сложно найти сразу двух или больше покупателей, которые полностью доверяют друг другу и имеют одинаковые планы по дальнейшему распоряжению объектом недвижимости. Чаще всего такие клиенты покупают квартиру в общую долевую собственность, и в редких случаях собственником становится один человек», — поясняет Доброхотова.
В московском регионе интерес при совместных покупках сосредоточен на двухкомнатных квартирах, на них приходится 69% спроса. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 25% и 6% спроса соответственно. Преимущественный интерес к «двушкам» объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате (при условии относительно равных частей оплаты), и даже сдавать внаем такие квартиры можно покомнатно.
Популярность покупки в складчину идет волнами: то растет, то снова затухает, отмечает руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН» Екатерина Никитина. Около 10 лет назад данная схема встречалась довольно часто. К ней нередко прибегали риелторы, которые находили ликвидный объект по очень хорошей цене (это могла быть как новая, так и вторичная квартира), объединяли капиталы для его покупки, а затем перепродавали, зарабатывая на этом.
Когда появились программы льготной ипотеки, что совпало с длительным периодом низкой ключевой ставки, необходимость в таком инструменте пропала. Люди за счет доступных ипотечных кредитов начали покупать квартиры своими силами. Однако с прошлого года, отмечает Никитина, когда условия по ипотечным программам начали ужесточать, а ключевую ставку заметно подняли, подобные схемы начали возвращаться.
«В нашем агентстве за последние месяцы было несколько подобных сделок, еще несколько сейчас находятся в завершающей стадии», — говорит риелтор.
Во-первых, в складчину квартиры начали приобретать родственники и близкие друзья с целью сохранения сбережений. В условиях нестабильности экономики люди боятся потерять накопления, поэтому приобретают недвижимость для сдачи в наем. Таким образом и пассивный доход начинают получать, и о потере денег перестают волноваться.
В складчину квартиры покупают в том числе и те, кто перепродает их после быстрого ремонта
«Например, совсем недавно мы закрыли сделку, в которой мама пенсионного возраста и две ее взрослые дочери приобрели однокомнатную квартиру на вторичном рынке, куда сразу же с нашей помощью заселили квартирантов», — рассказывает Никитина.
Во-вторых, объединяться для покупки квартир снова начали флипперы (те, кто перепродает жилье дороже после быстрого ремонта), инвесторы и риелторы.
Банки разрешают совместно брать ипотеку не только родственникам, но и сторонним людям, отмечает эксперт. При этом договоренности между будущими сособственниками могут быть самыми разными. Сейчас, к примеру, в завершающей стадии находится сделка, в которой с помощью ипотеки покупают квартиру два партнера по бизнесу.
Причем один вносит первоначальный взнос, а второй будет выплачивать ежемесячный платеж. Когда квартира будет перепродана, каждый получит прибыль, соответствующую выделенной ему в объекте недвижимости доле.
Третья история — покупка недвижимости иностранцами, которые планируют переехать в Россию. Они в складчину приобретают совсем небольшие по площади объекты, чаще всего студии, и выделяют в них долю себе или родственникам, чтобы начать оформление документов для постоянного проживания. Собственник недвижимости может получить разрешение на временное проживание или вид на жительство, даже если владеет совсем небольшой долей.
Важно только, чтобы она была более 6 кв.м — чуть более года назад был принят закон, который запрещает дробить жилье на совсем мелкие доли.
«Покупка квартир в складчину начнет чаще встречаться в текущих условиях рынка, когда требования к льготным программам ужесточаются, а ключевая ставка так высока, — считает Никитина — На мой взгляд, это отличный инструмент».
При этом очень важно не ограничиваться устными договоренностями с партнером, а продумать и юридически закрепить все значимые моменты, правильно оформить все документально, советует эксперт. Иначе есть риски возникновения конфликтов в будущем, что особенно неприятно, если партнеры — близкие родственники.
Впрочем, другие участники рынка не отмечают особого роста таких сделок и видят сложности в таком механизме.
Такие сделки есть на рынке, но они единичны, говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Зачастую покупку в складчину совершают флипперы либо будущие супруги или их родители, которые хотят сделать квартиру свадебным подарком для детей.
Такие сделки не носят массового характера, а всплески их количества — случайны и, возможно, спровоцированы возникающими обсуждениями в соцсетях, где говорится о выгоде схемы, отмечает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. И вряд ли они станут частым явлением, поскольку совместное владение жилой недвижимостью — рискованная затея и зачастую весьма проблемный актив в перспективе, считает он. Особенно когда речь идет про разделение одного объекта на несколько (например, компаньоны покупают двухкомнатную квартиру на первом этаже, делают перепланировку и получают из нее три студии, которые сдают в краткосрочную аренду).
Законодательством это не запрещено, но любые перепланировки и переустройства необходимо вносить в технический паспорт помещения и согласовывать с органами местного самоуправления.
Общими усилиями: кто и зачем покупает квартиры в складчину
Некоторое время назад участниками сделок по совместной покупке жилья были в основном инвесторы, которые вкладывались в новостройки на начальном этапе строительства, а затем продавали подорожавшую квартиру и делили выручку. Такие инвесторы есть и сейчас. Но среди совместных покупателей стало заметно больше людей, в складчину покупающих жилье для жизни.
Риелторы рассказали «РБК-Недвижимости» о тонкостях и особенностях совместных покупок квартир.
Кому это нужно
Объединение капиталов нескольких покупателей — не самая редкая ситуация на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, говорят риелторы. Квартиру в складчину могут купить, например, частные инвесторы с намерением получить через некоторое время прибыль от перепродажи. Таким способом люди также решают квартирный вопрос при недостатке средств на покупку отдельного жилья.
Это могут быть студенты, друзья, родственники (родители со взрослыми детьми, братья и сестры и т. д.). Подобные сделки нередко заключают молодые пары, живущие в гражданском (незарегистрированном) браке.
По данным системы bnMAP.pro, за 2018 год в Московском регионе в сделках с участием более одного покупателя в одном договоре долевого участия фигурировало 24,6 тыс. квартир. В основном это были не инвестиционные, а семейные покупки, которые совершали супруги или родители с детьми.
«Последнее время инвестиционная покупка жилья в складчину стала менее популярна, чем еще три — пять лет назад, — рассказала управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — Обусловлено это, конечно, кризисными изменениями на рынке недвижимости, падением стоимости объектов. Люди, купившие недвижимость в 2014 году, сейчас рады продать жилье хотя бы за ту же самую цену.
Безусловно, и сейчас есть интересные объекты, которые однозначно будут прибыльными через один-два года, но их не так много, к тому же инвесторы сегодня более осторожны и стараются вложиться самостоятельно, не привлекая помощников».
Как оформляется совместная семейная покупка
Возможность приобретения имущества в общую совместную собственность предусмотрена законом только для супругов или членов крестьянского фермерского хозяйства, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Поэтому покупатели, не являющиеся супругами, могут приобрести жилье в общую собственность, установив размер приобретаемой каждым доли, то есть только в общую долевую собственность. «Размер доли каждого участника сделки в праве собственности в этом случае пропорционален внесенной им денежной сумме», — отмечает Ирина Пешич.
Как оформляют такую сделку инвесторы
Если речь идет об инвесторах, то все зависит от их отношений между собой, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. То есть если между участниками покупки существует абсолютное доверие, то в сделке может юридически участвовать один человек, оформляется индивидуальная собственность. Таким образом, один человек фактически становится собственником, хотя оплачивали покупку двое или несколько участников.
«Квартиру с одним собственником проще реализовать, — поясняет директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. — И при очень доверительных отношениях между покупателями один из них занимает деньги под расписку у другого. Но чаще объект оформляется в общедолевую собственность, так каждый из совладельцев остается уверен, что он всегда может продать свою долю».
В договоре долевого участия указывают всех участников «складчины», где в соответствии с законодательством прописываются доли каждого из них. Любой из участников имеет право продать свою долю в совместно купленной квартире, но правом приоритетной покупки обладают другие собственники жилья. Никаких ограничений по максимальному или минимальному размеру доли, принадлежащей собственнику, нет.
Обычно ее размер прямо пропорционален величине вложений.
Что покупают в складчину
Сделки с участием покупателей родственников или сожителей совершаются на обоих рынках, но чаще всего на вторичном — это позволяет сразу въехать в квартиру и жить, говорят риелторы. «Инвесторам этот рынок неинтересен, поскольку доходность минимальна, а иногда и отрицательна, — пояснила Мария Литинецкая. — Они приобретают преимущественно квартиры в новостройках массового сегмента по причине их наибольшей ликвидности.
Бюджет такой покупки инвесторами в среднем не превышает в Москве 10 млн руб., в Московской области — 2,5–3 млн руб.»
В чем плюсы и минусы совместной покупки
Плюсы очевидны — в складчину легче собрать необходимую сумму денег на покупку. Объединение финансовых возможностей нескольких человек обычно позволяет им отказаться от ипотеки или по крайней мере минимизировать заем, отмечает Татьяна Подкидышева. А для тех, кто не получил одобрения банка, но и не находит полной суммы для стопроцентной оплаты, это вообще единственный способ получить желаемую квартиру.
«У нас были примеры в кризисном 2015 году, когда люди боялись потерять сбережения и хотели вложиться в недвижимость, но накоплений (1–2 млн руб.) не хватало на целую квартиру, а ипотеку брать также опасались, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Так появлялись покупки в складчину — например, люди находили других желающих приобрести на старте продаж недвижимость в хорошем районе у метро, с потенциалом роста цены». Минусы покупки квартиры в складчину, если она оформлена в общую долевую собственность, заключаются в том, что это жилье сложнее продать, доля в пересчете на квадратный метр всегда дешевле целого объекта недвижимости, возможны споры совладельцев по распоряжению квартирой и так далее, рассказала Татьяна Подкидышева.
«Покупая имущество в общую долевую собственность, покупатели должны понимать, что владение, пользование и распоряжение таким имуществом будет осуществляться по соглашению между ними, — говорит Светлана Краснова. — Это, безусловно, станет определенным ограничением для каждого из них при принятии собственных решений и поставит в зависимость от мнения других участников». Мария Литинецкая добавляет, что в случае с инвестиционной покупкой бывают сложности при продаже квартиры, когда соинвесторы не могут договориться о цене или сроках продажи.
к содержанию ↑Покупка квартиры в совместную собственность
Долевое инвестирование в жилье – это распространенная практика на отечественном рынке, которая с каждым годом приобретает все большую популярность. Буквально совсем недавно совместная покупка квартир была характерна крупным долевым инвесторам, которые инвестировали в недвижимость на начальных этапах строительства, а после сдачи дома в эксплуатацию продавали скупленные квартиры в несколько раз дороже. Чуть позже, такую бизнес-концепцию поняли и мелкие инвесторы, поэтому популярность приобрел и вариант покупки 1 квартиры в складчину с целью ее выгодной перепродажи.
Такие инвесторы появились на рынке недвижимости давно, и есть и сейчас.
Тем не менее, среди совместных покупателей жилья появилось все больше людей, которые в складчину приобретают недвижимость для жизни, а не для перепродажи.
Сегодня мы разберемся в том, кому необходима покупка квартиры в совместную стоимость, а также какие нюансы, преимущества и недостатки такой покупки.
Кто обычно приобретает квартиру в складчину
По убеждению опытных риелторов, объединение финансового капитала нескольких инвесторов для приобретения недвижимости – это распространенная ситуация на отечественном рынке недвижимости. Квартиру в складчину могут приобрести, к примеру, частные инвесторы, основным намерением которых будет получение сверхприбыли через некоторое время посредством перепродажи жилья.
Также при помощи такого решения люди могут решить вопрос с недостатком собственных средств для покупки отдельного жилья. Совместная покупка жилья характерна студентам, близким друзьям и родственникам, включая родителей, что имеют взрослых детей, а также братьев и сестер. Сделки подобного характера также часто совершают молодые пары, что официально не заверили свои отношения браком.
По статистическим данным, в Московском регионе за 2018 года была произведена продажа 24,6 тысяч квартир с участием более чем 1 покупателя. То есть почти 25 тысяч квартир в прошлом году были приобретены по ДДУ. Большая часть из этих покупок имела не инвестиционный характер, а была совершена незарегистрированными парами или родителями с детьми.
к содержанию ↑
Как оформить совместную покупку объектов недвижимости
Если речь идет о долевом инвестировании, то оформление данной сделки, в значительной мере, зависит от взаимоотношения инвесторов между собой. Это означает, что если между инвесторами существуют полностью доверительные отношения, то формально в сделке может принимать участие только 1 человек и оформлять индивидуальная собственность на недвижимость. Таким образом, юридическим собственников квартиры становиться только 1 лицо, хотя фактически покупку оплачивают 2 или больше человек.
Решение об оформлении квартиры на 1 собственника при нескольких инвесторах является весьма распространенным решением на отечественном рынке. Такая тенденция обусловлена тем, что квартиру с 1 юридическим собственником проще продать на вторичном рынке. При доверительных отношениях 1 или несколько инвесторов занимают фактическому покупателю деньги под расписку, а после продажи квартиры вся сумма делится между инвесторами согласно финансовым вложениям.
Тем не менее, чаще всего, квартира оформляется в общедолевую собственность, такое решение снижает финансовые риски для каждого из инвесторов и позволяет продать свою долю недвижимости в любой момент времени.
Существует законодательная форма ДДУ, где прописываются доли всех участников сделки. Любой из долевых инвесторов имеет право на продажу своей доли, но право на приоритетное приобретение имеют другие долевые инвесторы. В законодательстве нет никаких ограничений или норм на максимальную или минимальную долю, что может принадлежать 1 из участников сделки.
Обычно, размер доли пропорционален сумме инвестиций.
к содержанию ↑
Совместное приобретение квартиры супругами
По заявлению руководителя юридического отдела компании «Инком-Недвижимость», возможность купить жилье по праву общей собственности предусмотрена отечественным законодательством только для 2-х групп людей, включая официально зарегистрированных супругов и членов фермерских объединений. Именно поэтому, покупатели, которые не относятся к категории официальных супругов, могут приобрести жилье, только определив долевое участие для каждого из инвесторов.
По комментарию Ирины Пешич, размер доли каждого из участников сделки в праве собственности пропорционален размеру финансовых инвестиций каждого из участников сделки.
Совместная покупка квартиры в ипотеку
Также распространенным вариантом является покупка квартиру в ипотеку супругами. Такая модель покупки имеет мало отличий от приобретения квартиры в ипотеку 1 человеком. Квартира, что приобретается в кредит супругами обычно является совместной собственностью, а супруги являются созаемщиками банка.
Также в банковском ипотечном договоре могут быть прописаны доли каждого из супругов и размер выплат по ипотеке для каждого из них. Тем не менее, такой вариант является менее распространенным, чем совместная собственность.
Сделки с участием супругов или родственников по ипотечному договору происходят, как на рынке первичной, так и на рынке вторичной недвижимости. Второй вариант наиболее распространен, поскольку позволяет сразу переехать в новое жилье без лишних финансовых и временных затрат на проведение ремонта.
Более того, вторичный рынок особо не интересен инвесторам, которые приобретают квартиры для перепродажи, поскольку ликвидность и рентабельность новостроек бюджетного сегмента гораздо выше.
Следующая