Новости Может ли физическое лицо сдавать коммерческую недвижимость в аренду?
Собственник имущества, в том числе и гражданин (физическое лицо), имеет право распорядиться им путем передачи этого имущества в аренду (п.п. 1, 2 ст. 209, ст.
608 ГК РФ). Положения ГК РФ об аренде не устанавливают каких-либо особенностей правового статуса сторон, условий и порядка заключения договора аренды, арендодателем по которому выступает физическое лицо. К отношениям сторон по договору аренды, заключенному физическим лицом в качестве арендодателя, применяются все установленные действующим законодательством правила об аренде (глава 34 ГК РФ).
А если в аренду передается земельный участок, договор аренды заключается с учетом норм как гражданского, так и земельного законодательства (п. 2 ст. 607 ГК РФ, ст.
22 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Договор аренды является возмездным, т.е. арендатор обязан уплачивать плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).
При заключении договора аренды, арендодателем по которому выступает физическое лицо, необходимо обратить внимание на следующие моменты:
— в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств (не исчезают и не перерабатываются) в процессе использования, например земельный участок, здание, сооружение, автомобиль и т.д. (ст. 607 ГК РФ);
— договор аренды по общему правилу заключается в письменной форме. В устной форме может быть заключен только договор, в отношении которого одновременно выполнены все условия, указанные ниже (п. 1 ст. 161 ГК РФ, п. 1 ст. 651 ГК РФ):
арендодатель и арендатор являются физическими лицами,
в аренду сдается движимое имущество,
сумма арендных платежей за весь период аренды составляет менее 10 000 рублей *(1);
— договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
На практике зачастую заключается договор аренды на 11 месяцев с возможностью пролонгации, в этом случае государственная регистрация не требуется;
— договор аренды не подлежит обязательному нотариальному удостоверению;
— в договоре может быть не указан срок аренды, в этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок; каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
— передача в аренду здания или сооружения, а равно возврат этого имущества арендодателю, оформляются подписанием сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ);
— юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать его только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ),
— оплачивать расходы по содержанию арендованного имущества обязан арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть установлен договором аренды.
На практике в связи со сдачей гражданином в аренду принадлежащего ему имущества нередко возникает вопрос о необходимости государственной регистрации такого гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Такая необходимость основана на определении, содержащемся в ст. 2 ГК РФ, согласно которому квалифицирующим признаком предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли, в частности, от пользования имуществом, и на норме п.
1 ст. 23 ГК РФ, в соответствии с которой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, как правило, лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее также — предприниматель)*(2).
Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве предпринимателя предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, см.
также постановление Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011) и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).
Вместе с тем, как отмечает судебная практика, наличия одного лишь договора аренды недостаточно для вывода о том, что арендодатель — гражданин в соответствующем случае нарушил требование закона о необходимости зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Для того, чтобы сделать такой вывод, требуется установить факт систематического получения прибыли от передачи имущества в возмездное пользование другому лицу (постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 N 11АП-6976/2008).
Мнение о критериях осуществления предпринимательской деятельности в связи со сдачей гражданином в аренду принадлежащего ему имущества высказала также ФНС России в письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@. В письме подчеркивается, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Вместе с тем ФНС России отметила, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Следует также заметить, что гражданин, который фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, но не зарегистрировался в качестве предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст.
23 ГК РФ).
*(1) Для сделок, совершенных до 01.09.2013, сумма сделки между физическими лицами, при превышении которой такая сделка должна была быть совершена в письменной форме, составляла 10 минимальных размеров оплаты труда или 1000 рублей (п. 1 ст. 161 ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, ст.
5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»).
*(2) Законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами отдельных видов предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (абзац второй п. 1 ст. 23 ГК РФ).
На сегодняшний день такой закон еще не принят.
к содержанию ↑Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?
Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.
Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?
Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС.
Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.
к содержанию ↑Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение
По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.
Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.
Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.
УчебникКак победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами
Начать учиться
к содержанию ↑Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость
Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:
- сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
- стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.
Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.
к содержанию ↑Что можно сделать со свободными часами
Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.
Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.
Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас.
Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.
к содержанию ↑Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость
Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 ₽ за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.
Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 ₽ в месяц.
За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 ₽. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 ₽.
При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 ₽.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
- Мари Т. Никак нельзя сдавать, так как нежилое. Вы теряете право применять налог на профдоход с этих денег. Соответственно, налоговая доначислит налог как ИП на общей системе налогообложения — 13% НДФЛ + штраф. Можно приводить своему арендодателю других арендаторов, а себе выбить скидку. Или скинуться просто с ними на оплату помещения. 1
- Михаил Жаров Сдавать по устной договорённости за наличку и по-меньше распространяться об этом. А уж дальше хотите платите налоги, а хотите — как хотите 4
- Дмитрий Первый вариант — сдавать за нал. Второй — сдавать помещение, а деньги брать по договору за другое. Тут вопрос какая именно формулировка устроит арендатора. Если он мелочь — то вполне устроит и «проведение занятий», то есть по документам будет что он вас привлекал в помощь для проведения занятий. «Лампу держали». 0
- Дмитрий Тарасов Почему всегда, когда в статьях говорится про открытие ИП, упоминают только страховые и пенсионные взносы, но никто не упоминает, что на плечи так же ляжет плата за обслуживание расчетного счета (а его придется открыть для получения средств за аренду) и онлайн-касса, чтобы принимать платежи от физических лиц. Подумайте десять раз перед открытием ИП, часто есть легальные альтернативы. 1
- Людмила Петрова Дмитрий, с кассой согласен, а расчетный счёт можно открыть и обслуживать бесплатно пока что. 1
- Nic N А если на безвозмездной основе? 0
- Андрей Цимбал Мари, разьяснение минфина не является законом 0
- Мари Т. Андрей, начните с пзов: разберитесь, что такое недвижимость и движимое имущество. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea2bfcf4/ Я привела вам конкретное указание на то, что самозанятый не имеет права сдавать в аренду нежилое помещение. Целый Минфин написал отдельное письмо по этому поводу. Но думаю, что если он вам не указ, то мой комментарий ничего не изменит. До свидания. 0
- Андрей Цимбал Мари, сразу видно вы на двойки учились! там написано что ИП не может на НПД получать доход от передачи прав! а по договору сдавать в доверительное управление права может! 0
- Андрей Цимбал Мари, выдернуто из контекста нужно было указать весь документ п7 ст.6 от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 0
- Полиция Т—Ж Андрей, спокойнее, посмотрите шестой пункт правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/ 0
- Константин Радиловский Арендую помещения, 3 из них — рабочие кабинета, 1 — ресепшен. Работаю сам, в качестве администратора. Кабинетами пользуются психологи для работы с клиентами. Как правильнее указывать услугу при расчете клиента, чтобы налоговая не докопалась? Думаю называть «Проведение консультации», прокатит? Еще у меня есть таплинк, может ли повлиять то, что в некоторых местах указано «Аренда кабинета» или главное что при расчете указываю? 0
БЕСПЛАТНОКак заработать на кредитке: короткий курс
Рассказываем, как выгодно пользоваться кредиткой и получать деньги там, где другие их теряют
к содержанию ↑Письмо Минфина России от 29.03.2022 № 03-07-11/25327
В этом письме речь пойдет о применении НДС при предоставлении физическим лицом в аренду нежилого помещения. И с жилых тоже возьмут налог, если вы сдаете много квартир. Это я вам от себя говорю.
В письме идет подробнейшее обоснование. Оно верное. Так устроен Налоговый кодекс.
Чиновники ссылаются на то, что вы подпадаете под НДС в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ, также вы признаетесь плательщиком НДС. Хотя физлица не признаются плательщиками этого налога. Но вас признают предпринимателем в соответствии с п.2 ст.11 НК РФ.
А раз вы не проходили регистрацию ИП, то и бумажки о применении спецрежимов у вас нет. И это значит, что вы признаетесь ИП на ОСН на основании ст. 11 НК РФ.
От себя добавлю, что вы также признаетесь предпринимателем на основании ст.2 и ст.23 ГК РФ. Поэтому НДС вам по-любому придется заплатить.
к содержанию ↑Подсказка от Турова
Но этой участи можно избежать, об этом, конечно же, не пишут. Потому что, с их точки зрения, все должны заплатить НДС. А я вам сделаю подсказочку.
Если вы сдавали нежилые помещения в аренду и вам налоговики паяют НДС, но при этом ваши доходы от сдачи помещений в аренду были меньше 2 млн рублей в квартал, то воспользуйтесь нормой ст.145 НК РФ и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 03.12.2013 № 33. И на основании этих документов напишите налоговикам письмо, что вы не будете платить НДС, потому что вы пользуетесь ст.145 НК РФ. И, так как ваши обороты были меньше 2 млн рублей в квартал, вы пользуетесь льготой этой и вы не являетесь плательщиком НДС.
Следующая