Новости Что нужно для признания дома аварийным и расселения: полное руководство 2025
Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Многоквартирный дом:
- Автономное отопление
- Адресные таблички
- Акт о протечке
- Акт опломбировки
- Благоустройство дворовых территорий
- Показать все
- Многоквартирный дом:
- Автономное отопление
- Адресные таблички
- Акт о протечке
- Акт опломбировки
- Благоустройство дворовых территорий
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 32 «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» ЖК РФ «Так, согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.»
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 57 «Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» ЖК РФ «По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу постановлением (решением) органа местного самоуправления на основании заключения межведомственной комиссии, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а не статьей 57 названного Кодекса.»
к содержанию ↑Статьи, комментарии, ответы на вопросы
«Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации»
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023) Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ в указанный перечень полномочий органов государственной власти был внесен ряд изменений. В частности, п. 11 комментируемой статьи был дополнен указанием на то, что к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится также определение оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.
А в п. 12 комментируемой статьи содержится также указание на то, что эта компетенция распространяется на многоквартирные дома, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, являются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Статья: Правовое регулирование утилизации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности
(Гордиенко И.И.)
(«Актуальные проблемы российского права», 2019, N 9) Для утилизации объекта жилищного фонда необходимо признать дом аварийным и подлежащим сносу. Порядок признания дома аварийным регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» .
Нормативные акты
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 25.12.2023) 11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания, оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
Как провести экспертизу
Экспертизу перед подачей заявления могут провести только проектно-изыскательские организации, состоящие в саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.
Оплачивают эту услугу сами собственники — за счет средств управляющей организации или сбора. Об этом они должны договориться на общем собрании, если подается коллективное заявление.
Стоимость экспертизы зависит от дома и региона. В городах-миллионниках для небольшого здания до трех этажей обследование обойдется до 50 тыс. рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге ценник доходит до 100 тыс. рублей.
Экспертиза длится от 10 дней до двух месяцев, в зависимости от сложности исследования. На руки заказчикам дадут подробное экспертное заключение, которое и нужно приложить к заявлению в межведомственную комиссию.
Если экспертная организация вынесет решение, что дом пока не аварийный, но близок к этому, все равно подавайте заявление в администрацию с просьбой ускорить капитальный ремонт дома или провести внеплановое усиление конструкций.
Какие права есть у собственников дома, подлежащего сносу
Местные власти не могут как попало расселять собственников аварийного дома. Есть конкретные правила и указания, которые незначительно могут отличаться от региона к региону:
- первыми заселяют тех, чья квартира в аварийном доме — единственное жилье;
- переселить в «черновой вариант» нельзя, в новом жилье уже должны быть все коммуникации и отделка;
- новое жилье должно быть аналогичным по площади и количеству комнат;
- только в отдельные квартиры или дома;
- в новый район можно переселить только в том случае, если на это согласен собственник аварийного жилья;
- денежную компенсацию можно предложить только по желанию человека. Для этого администрация должна сама определить рыночную стоимость, заказав оценку в аккредитованной организации. Далее стороны договариваются об окончательной сумме и заключают соглашение.
Доплачивать разницу между аварийным и предложенным жильем собственники должны только в одном случае: администрация предлагает два варианта жилья — равноценный и более дорогой. Если собственник склоняется ко второму варианту, придется доплатить.
Для этого собственник может, например, взять ипотеку, в том числе по государственным программам, если они действуют в регионе. С этим может помочь сервис подбора ипотеки — достаточно заполнить анкету, сервис подберет банки по вашим параметрам и отправит заявки напрямую в банк.
к содержанию ↑Что будет с жильцами по договору соцнайма
Договор социального найма у жильцов в аварийном доме расторгается, но в соглашении указывается, что наймодатель обязан предоставить новое жилье и заключить новый договор. При переселении предоставляется равноценное жилье, а вот попросить денежную компенсацию нельзя.
Как и с собственным жильем, правило про метраж и число комнат остается в силе.
Можно ли признать частный дом аварийным и получить компенсацию
По Градостроительному и Жилищному кодексам в программы переселения из аварийного жилья попадают только многоквартирные дома. Такими считаются объекты, в которых минимум две квартиры с отдельными входами, а еще у них есть общедомовая собственность — двор, прилегающие постройки, коммуникации и так далее.
Собственники частных домов и участков несут ответственность за состояние своего дома самостоятельно. Переселение или денежная компенсация им положена только в том случае, если муниципалитет или федеральные власти решат изъять участок для строительства.
к содержанию ↑Новое жилье взамен аварийного – как получить в 2024 году
На протяжении последнего десятилетия в России действует программа по расселению ветхого жилищного фонда. Взамен непригодной для жизни недвижимости собственникам или нанимателям предоставляются новые квартиры либо компенсация.
В одной из предыдущих публикаций мы анализировали, что нужно сделать для оформления денежной компенсации.
Сегодня мы предлагаем алгоритм действий для получения равнозначного жилья – у процедуры имеется множество правовых нюансов, на которые мы хотели бы обратить внимание.
Получение новой квартиры – порядок действий.
Чтобы въехать во вновь построенный дом вместо ветхого придётся выполнить следующий набор действий, который зависит от специфики ситуации в конкретном регионе РФ:
- Проверить соответствие заявителя критериям (анализ);
- Сообщить местной администрации о способе переселения;
- Заключить с администрацией договор о переселении;
- Получить ключи от квартиры в ходе жеребьёвки (этап не для каждого субъекта РФ);
- При возникновении нарушений обратиться в суд с иском.
Можно ли получить новую квартиру взамен аварийной?
Законодательство, в частности федеральный закон № 185-ФЗ и ст. 32 ЖК РФ, закрепляет ограничения на получение жилья взамен аварийного для некоторых категорий переселенцев. Всё зависит от того, на каком праве гражданину принадлежит жилплощадь – собственности или социального найма.
Начнём с ситуации, когда проживающее лицо является нанимателем по договору социального найма. Иными словами, оно не является владельцем квартиры, а лишь проживает там по соглашению с муниципалитетом, который и является собственником. В данном случае рассчитывать можно только на предоставление равноценного недвижимого имущества – компенсацию получить нельзя.
Другая ситуация для владельцев ветхого жилфонда. Оформить право на квартиру допускается, только если многоквартирный жилой дом включён в региональную программу по переселению. Проверить это можно на официальном сайте министерства, отвечающего за строительную отрасль в субъекте России.
Например, в Самарской области это Министерство строительства, в Ростовской – Министерство строительства, архитектуры и территориального развития.
Если МКД в этом списке нет, то владелец не вправе рассчитывать на предоставление равноценного жилья. Положена только денежная компенсация.
Другой важный критерий для расселения – признано ли жильё аварийным на основании постановления органа местного самоуправления и решения межведомственной комиссии. Это самое первое, что нужно проверить. Реестр домов, как правило, публикуется на сайте местной администрации и регулярно обновляется.
Если МКД там нет, то сначала нужно заняться включением в реестр, а затем уже выбором способа расселения.
к содержанию ↑Требования к новой квартире взамен аварийного жилья.
Закон прямо устанавливает условия, которым должно соответствовать жильё. Оно не может быть с меньшими характеристиками, нежели изымаемый вариант. Иными словами, должны остаться такими же или быть больше:
- общая площадь;
- количество комнат;
- наличие удобств.
На практике для переселенцев строят многоквартирные дома по специализированным программам. Застройщик сначала возводит здание, после чего муниципалитет или региональный минстрой выкупает часть квартир, которые передаёт гражданам.
Однако в некоторых субъектах ввиду отсутствия вновь построенных МКД, жильцов расселяют во вторичный жилой фонд.
Единственное условие, которое здесь должно соблюдаться, — отсутствие ветхости такой недвижимости.
Если квадратные метры предоставляется по договору социального найма, переселенцы не вправе выбирать район населённого пункта. Главное требование закона – не переселять в другой город, если нет письменного согласия.
Другие условия действуют для собственников – они могут выбирать из предложенных вариантов, если имеется такая возможность.
Ключи от квартир передаются как в торжественной обстановке, так и при простом приёме в органах власти. Иногда проводится жеребьёвка: из барабана ведущий церемонии вынимает «вслепую» ключ от квартиры.
В данном случае весь массив жилья, который разыгрывается, равнозначный – то есть все квартиры одинаковой площади, однако располагаются на разных этажах.
к содержанию ↑Судебная практика по предоставлению квартир.
Споры, который были решены в суде, разделяются на несколько видов:
- Жильцы имели право на получение квартиры, однако чиновники настаивали только на компенсации.
- Полученные квадратные метры не отвечали принципу равнозначности – было меньшее количество комнат или площадь ниже предыдущей.
- Органы власти пытались переселить граждан в другой населённый пункт без их письменного согласия.
При построении грамотной позиции по делу суды нередко встают на сторону переселенцев. Так, к примеру, в решении Волжского районного суда г. Саратова от 29.05.2020 г.
по делу № 2-589/2020 жительница Саратова настояла на предоставлении ей жиплощади того же качества, как и изъятая недвижимость. Аналогичное решение было принято и Саратовским областным судом 11.12.2019 г. по делу № 2-3069/2019.
к содержанию ↑Программа переселения из аварийного жилья в 2024 году.
Программа продолжает действовать. Для удобства она разделена на определённые этапы – текущий этап закончится в следующем (2025) году. В порядок расселения регулярно вносятся изменения.
Сейчас средства на переселение состоят из федеральной и региональной доли. Размер части, которую, вносит субъект из своего бюджета, составляет 18%.
В настоящий момент в Правительстве РФ рассматривают вопрос об увеличении средств, которые именно регионы должны тратить на расселение.
Для граждан, которые ждут ликвидации аварийного фонда, данные нововведения вряд ли имеют значение, поскольку затрагивают административные механизмы между бюджетами разных уровней.
Что касается целевых показателей: чиновники заявляют, что новые квартиры в 2024 году получат 509 тыс. человек.
Будет ликвидировано 9 000 033 аварийных квадратных метров.
к содержанию ↑Аварийное жилье: расселение в 2024 году
Что такое аварийный фонд, в рамках каких программ происходит расселение непригодных для проживания домов и куда обращаться собственникам, чтобы получить новое жилье,— в материале «Ъ».
Выйти из полноэкранного режима
Фото: Евгений Зайцев, Коммерсантъ
Существует пять категорий технического состояния зданий, сооружений и строительных конструкций:
- Исправное — отсутствуют дефекты и повреждения, несущие способности сохранены;
- Работоспособное — некоторые параметры (например, деформативность или трещиностойкость) изменены, но нарушения работоспособности и несущей способности конструкций не произошло;
- Ограниченно работоспособное — имеются дефекты и повреждения, снижающие несущую способность, но опасность обрушения отсутствует, а функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния;
- Недопустимое — имеется снижение несущей способности конструкций и эксплуатационных характеристик здания. Находиться в нем можно только после проведения страховочных мероприятий и усиления конструкции;
- Аварийное — в строении выявлены повреждения и деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности конструкций здания.
Таким образом, аварийным считается здание, состояние которого угрожает безопасности жильцов, оно признано непригодным для проживания по техническим причинам и подлежит сносу или реконструкции. Причем в аварийное состояние дом может перейти как в результате естественного износа, так и под влиянием внешних факторов. В свою очередь, ветхой считается недвижимость с высокой степенью износа — 65% в случае деревянных строений, 70% — кирпичных или каменных, однако в таком жилье отсутствует опасность обрушения, и в нем все еще можно жить.
28 января 2006 года правительство РФ определило причины для признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также порядок этого процесса.
Согласно постановлению 47, жилая многоэтажка может быть признана аварийной, если: .
- не подлежит восстановлению после ЧС — землетрясения, наводнения, взрыва или пожара;
- произошла деформация ее несущих конструкций, фундамента или стен, после чего появилась угроза обрушения;
- устойчивость здания нарушена из-за наличия крена;
- находится в опасной зоне, что может привести к разрушениям в результате техногенных аварий, или есть риск возникновения природного катаклизма — например, происходит регулярное подтопление территории, сход селей или снежных лавин;
- находится в зоне, где показатели санитарно-эпидемиологической безопасности — шум, радиационный фона и проч.— не соответствуют гигиеническим нормативам.
Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, все жилые помещения в многоэтажке, которая признана аварийной, являются непригодными для проживания.
Подавать документы для признания помещения таковым могут как его собственник или наниматель, так и органы контроля и надзора.
На сегодняшний день в реестре аварийного жилья числится более 59 тыс. многоквартирных домов — это примерного 6,3% от общего жилфонда, следует из данных ГИС ЖКХ. По данным Фонда развития территорий, из 33,5 тыс.
домов, вошедших в программу переселения в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», 42% всего аварийного жилья относится к одноэтажной застройке, и еще 55,6% — к двухэтажной.
Выйти из полноэкранного режима
к содержанию ↑Как происходит переселение из аварийного жилья
С 2019 года россиян переселяют из непригодных для проживания домов в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», рассчитанного до 2025 года. В него вошли дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. В апреле 2024 года зампред правительства Марат Хуснуллин сообщил, что в рамках реализации программы было расселено почти 11,8 млн кв.м.
аварийного жилья, а жилищные условия улучшили 701 тыс. граждан. Гендир оператора нацпроекта — Фонда развития территорий (ФРТ) — Ильшат Шагиахметов при этом уточнил, что 38 субъектов федерации исполнили задачи нацпроекта досрочно.
По словам же министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина 16 регионов уже уже приступили к новой программе по расселению аварийного жилья, озвученной президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в феврале. Со сроками исполнения предыдущей программы можно ознакомиться на сайте ФРТ или запросив информацию в администрации муниципалитета. В приоритетном порядке расселяется жилплощадь, где существует явная угроза обрушения.
Выйти из полноэкранного режима
Следующая