Новости Что такое генеральный план земельного участка: полное руководство

• положение о территориальном планировании;
• карта планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа (транспортных магистралей, газопроводов, объектов водоотведения и так далее);
• карта границ населенных пунктов (в том числе вновь образуемых);
• карта функциональных зон поселения или городского округа.

Функциональные зоны генерального плана

На карте функциональных зон генплана выделяются зоны жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного назначения и так далее, включая территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.

Предполагается, что территориальное зонирование в ПЗЗ должно соответствовать функциональному зонированию в генплане. Однако на практике нередко возникают противоречия между генпланом и ПЗЗ, существенно ограничивающие возможности использования земельных участков их правообладателями. Например, участок, находящийся в соответствии с генпланом в зоне жилой застройки, может быть включен ПЗЗ в зону озелененных территорий общего пользования, не допускающую строительство жилого дома.

Внесение изменений в генеральный план

Необходимость внесения изменений в генплан может возникнуть в ситуации, когда требуется включить участок в границы населенного пункта или, напротив – исключить из его границ. Отметим, что установление границы населенного пункта в генплане влечет автоматический перевод участка в иную категорию земель.

Вместе с тем, далеко не всегда органами власти проводятся публичные слушания по вопросам корректировки границ населенных пунктов, что может приводить к нарушению законных интересов владельцев участков и в ряде случаев является основанием для оспаривания генплана.

Отметим, что в Москве в настоящее время общественные обсуждения и публичные слушания по проектам внесения изменений в генплан и иную градостроительную документацию, в целях поддержки бизнеса, отменены.

Еще одной проблемой является отнесение земельных участков в соответствии с генпланом сразу к двум и более функциональным зонам. Нередко это становится причиной того, что и в ПЗЗ (которые разрабатываются на основе генплана) участок оказывается в нескольких территориальных зонах одновременно. Это создает неопределенность его градостроительного регламента, а также препятствует получению разрешительной документации на строительство (реконструкцию).

Генеральный план, в том числе материалы по обоснованию генплана, могут содержать границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и другие), ограничивающие или не допускающие строительство. Важно учитывать, что в данной части генплан (равно как и ПЗЗ) может лишь отражать сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных органов власти. То есть сам орган, разрабатывающий и вносящий изменения в генплан, не вправе устанавливать границы ЗОУИТ самостоятельно.

В противном случае, есть основания для успешного оспаривания генплана в данной части.

Вместе с тем, в случае если отраженная в генплане ЗОУИТ внесена туда на основании решения уполномоченного органа о ее установлении, оспаривать генеральный план в части включения участка в ЗОУИТ имеет смысл только в случае, если одновременно будут оспорены положения акта, установившего указанные границы ЗОУИТ.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает «под ключ» внесение изменений в генплан и ПЗЗ, а также представляет интересы землепользователей в судебных инстанциях по делам об оспаривании генпланов, ПЗЗ, градостроительных планов земельных участков и др. Юристы «Два М» обладают исключительным опытом разрешения различных задач в данной сфере, в том числе принимали участие в формировании судебной практики Московского региона по ряду принципиальных вопросов.

к содержанию ↑

Также по теме

• Участки, на которые градостроительный регламент не распространяется
• Территориальные зоны ПЗЗ
• Изменение градостроительного регламента земельного участка
• Изменение ПЗЗ
• Изменение территориальной зоны в ПЗЗ

Генеральный план и правила землепользования и застройки. Что это такое?

Сегодня все чаще граждане сталкиваются с профессиональными понятиями, которые касаются отрасли градостроительства. Мы расскажем простыми словами о генеральном плане городов и поселений и правилах землепользования и застройки.

Посмотрите на Рисунок № 1. Перед вами фрагмент генерального плана.

Генеральный план принимается с учетом документов территориального планирования более высокого уровня, а также нормативов градостроительного проектирования, различных государственных и муниципальных программ, стратегий развития.

Помимо этого, к генеральному плану обращаются при выдаче разрешений на строительство (проводится проверка на соответствие проектной документации генеральному плану), а также на основе него может быть принято решение об изъятии или резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд при строительстве объектов местного (федерального, регионального) значения.

В свою очередь, положения генерального плана конкретизируются в правилах землепользования и застройки (Далее — ПЗЗ), в которых определяются территориальные зоны и градостроительные регламенты, в проектах планировки территории при их утверждении.

А вот что такое «правила землепользовании и застройки»?

ПЗЗ неразрывно связаны с генеральным планом. Это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение устанавливается землям, какие существуют территории, какие предельные размеры могут иметь земельные участки и объекты капитального строительства в границах данных территорий, а именно:

1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2. предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4. расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Важно отметить, что для каждого муниципального образования разрабатываются и утверждаются отдельные документы: и генеральный план и ПЗЗ.

Предположим, Вам необходимо сформировать земельный участок из государственной и муниципальной собственности, разделить имеющийся участок или построить здание.

Как узнать какие разрешены параметры, что можно строить, а что нет?

Прежде всего необходимо заглянуть в генеральный план, в правила землепользования и застройки, определить в какой территориальной зоне находится земельный участок, а после этого, открыть соответствующий раздел тактовой части ПЗЗ. Все документы размещаются на сайте администрации и Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП)..

Если утвержденные параметры не подходят под Ваши цели, то можно попробовать внести изменения в такую градостроительную документацию.

Специалист по связям с общественностью

Компании «Региональный кадастровый центр»

к содержанию ↑

Генеральный план поселения

Генеральный план – это документ, который подготавливается для участков, предназначенных под застройку. Генплан участка необходим для разработки проекта и оценки его технико-экономических показателей. Это базовая схема, в которой содержатся данные о структуре участка, его зонировании, обеспечении транспортом и другая информация.

Документы для подготовки генплана

Можно заказать генплан в управлении архитектуры. Для этого через МФЦ или архитектуру подается заявление. В течение 30 дней специалисты муниципалитета подготовят документы.

Хотите сэкономить время? Лучше обращаться к специалистам, имеющим лицензию на этот вид деятельности.

Заказать разработку генерального плана можно в компании «Геомер групп». Исходными материалами для разработки схемы служат:

• Эскиз или 3D-визуализация будущего объекта.
• Топопланы ЗУ, отведенного под застройку с отображением уже построенных объектов.
• Схема имеющихся на участке зеленых насаждений.
• ТУ на подключение инженерных коммуникаций.
• Заключения экспертов, проводивших инженерные изыскания.

• Топографическую съемку и составление топоплана в нужном масштабе.
• Подеревную съемку.
• Инженерно-геодезические изыскания для строительства и т.д.

Заказать бесплатную консультацию

к содержанию ↑

Зачем нужен генеральный план застройки

Генеральный план позволяет определить:

• Функциональные территории.
• Размещение административных объектов.
• Зон с особыми условиями использования.
• Границы населенных пунктов.
• Мероприятия по сохранению культурных и исторических объектов.

Развитие населенных пунктов требует учета разных факторов. Генеральный план позволяет учесть их на этапе разработки проектной документации. В дальнейшем на его основе разрабатывают другую градостроительную документацию, в т.ч.

ПЗЗ. Основная задача генерального плана – помочь местной администрации создать благоприятную для населения среду жизни.

к содержанию ↑

Этапы разработки проекта генерального плана

1. Подготовительный этап. На этом этапе специалисты анализируют имеющуюся информацию. Эксперты изучают имеющиеся картографические и другие материалы, в большинстве случаев – выезжают на местность. По результатам первого этапа подготавливаю схему использования территории.
2. Оценка территории. Это продолжительный этап, который длится около 2 месяцев. Здесь проектировщики анализируют территорию. Этап необходим для того, чтобы выявить имеющиеся ограничения в развитии населенного пункта. По итогам этапа подготавливают еще одну схему – комплексной оценки территории.
3. Разработка проектных предложений. На основе материалов, собранных на двух первых этапах, специалисты подготовят свои проектные предложения по развитию территории. Документальным итогом этапа будет комплект карт. Подготовка проектной документации занимает 2-3 месяца.
4. Согласование. Проект генерального плана территории обязательно должен быть согласован. Делают это на публичных слушаньях. На них разработчики представляют демонстрационные материалы. До начала публичных слушаний генплан должен быть согласован с главным архитектором, санитарной, противопожарной, экологической службами. Иногда проект предполагает изменение существующего зонирования. Например, могут быть изменены границы земель лесного фонда или зон с особыми условиями. Такие решения также должны быть дополнительно согласованы. Размещение любых объектов, способных ухудшить экологическую ситуацию, дополнительно должно быть согласовано с местными властями. Проект генерального плана на согласование направляет глава администрации. Срок согласования – 3 месяца.

Специалисты тех служб, с которыми необходимо согласовывать проект плана, должны дать свое заключение. Оно включает в себя согласие или несогласие с проектировочными решениями. В том случае, если заключение содержит несогласие с проектом, эксперты указывают обоснованные причины для этого.

Срок, в течение которого должно быть подготовлено заключение, установлен законодательно. Если оно так и не поступило, проект считается согласованным. При возникновении спорных вопросов глава местной администрации может назначить согласительную комиссию.

Ее задача – найти возможность для решения спорных пунктов.

Работает согласительная комиссия 3 месяца. По результатам будет подготовлен пакет документов:

• Документ о согласовании проекта генплана.
• Генплан с изменениями.
• Картографические и текстовые материалы по пунктам, которые не удалось согласовать.

Члены согласительной комиссии могут внести свои предложения по несогласованным вопросам:

• Исключить из генплана спорные материалы.
• Внести в генплан изменения.

Окончательное решение о том, будет ли план направлен на публичные слушанья, принимает глава местной администрации. В принятии своего решения глава муниципалитета основывается на материалах, предоставленных согласительной комиссией. Проект может быть направлен на утверждение, даже если по каким-то вопросам не удалось его согласовать с контролирующими органами.

Если спорных вопросов много, проект обычно направляют на доработку.

Следующая

Жилищное правоНовости Что такое кооперативная квартира: полное руководство