Новости Статья 612: Полный разбор и советы по применению в 2025 году
1. Ответственность за недостатки имущества, передаваемого по договору аренды, возлагается на арендодателя, поскольку арендодатель как собственник либо лицо, им уполномоченное, обязано поддерживать имущество в надлежащем состоянии, то есть в состоянии, соответствующем его назначению.
В случае если арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, даже несмотря на то, что он не знал об их наличии при передаче имущества арендатору, за недостатки такого имущества отвечает он. При этом ответственность за указанные недостатки в отношении арендодателя наступает только в том случае, если эти недостатки полностью либо частично препятствуют возможности использования имущества. Невозможность использования имущества, исходя из материалов судебной практики, означает невозможность его использования по целевому назначению (например, арендуемое помещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам).
В целях защиты своих прав арендатору предоставляется возможность реализовать следующие права:
— предъявить требование безвозмездного устранения недостатков имущества;
— предъявить требование о соразмерном уменьшении арендной платы;
— предъявить требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
При этом обязательным условием для реализации вышеуказанных прав арендатора является предварительное уведомление о таких недостатках арендодателя. Только в этом случае, как следует из материалов судебной практики, арендатор может предъявить любое из вышеуказанных прав.
В этом случае арендодателю предоставлены следующие права:
— произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;
— безвозмездно устранить недостатки имущества. Однако в этом случае, если такое устранение не повлечет за собой полного возмещения расходов, понесенных арендатором, арендодатель обязан будет полностью возместить непокрытую часть убытков.
Арендодатель имеет право на защиту своих прав в случае передачи им имущества с недостатками, которые были либо оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо могли быть им обнаружены при заключении договора аренды. В этом случае арендодатель освобождается от ответственности за передачу в аренду имущества с недостатками.
— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6;
— Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2014 N Ф05-4626/14 по делу N А40-104213/2013;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 N 15АП-15387/2013;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 N 15АП-2955/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2013 N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012;
— Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2012 N Ф10-5490/11 по делу N А54-3201/2010;
— Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2012 N 03АП-4627/12;
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2012 N Ф01-5527/12 по делу N А43-9173/2011;
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.09.2009 по делу N А82-10939/2008-72.
Источник комментария:
«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014
к содержанию ↑Судебная практика по статье 612 ГК РФ:
- Решение Верховного суда: Определение N 309-ЭС15-15488, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Общество, обращаясь в арбитражный суд со встречным иском об уменьшении размера арендной платы на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сослалось на наличие недостатков у арендованного имущества, препятствующих пользованию помещениями по назначению.
Сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено Договор ответчиком не оспорен. Свои правомочия, предоставленные абзацами 2-5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ, ответчик не реализовал.
Суд признал доказанным, что в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении в данном случае положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды), поэтому частично удовлетворил иск. Уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 333.22 названного Кодекса при подаче заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора государственная пошлина уплачивается, если судебные акты не были обжалованы в кассационной инстанции.
к содержанию ↑Федеральный закон от 19.12.2023 N 612-ФЗ
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ВТОРУЮ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
7 декабря 2025 года
Одобрен
Советом Федерации
13 декабря 2025 года
Статья 1
Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 32, ст. 3340; 2001, N 1, ст. 18; N 33, ст.
3413; N 53, ст. 5015; 2002, N 22, ст. 2026; N 30, ст.
3027; 2003, N 28, ст. 2886; 2004, N 27, ст. 2711; N 34, ст.
3517; N 45, ст. 4377; 2005, N 30, ст. 3128, 3129, 3130; N 52, ст.
5581; 2006, N 10, ст. 1065; 2007, N 23, ст. 2691; N 45, ст.
5432; N 49, ст. 6045; 2008, N 30, ст. 3614; N 48, ст.
5519; N 49, ст. 5749; 2009, N 48, ст. 5731; 2010, N 15, ст.
1746; N 31, ст. 4186; N 48, ст. 6247, 6250; 2011, N 30, ст.
4575, 4593; N 45, ст. 6335; N 48, ст. 6729, 6731; N 49, ст.
7014, 7015; 2012, N 26, ст. 3447; N 41, ст. 5526; N 49, ст.
6751; N 53, ст. 7619; 2013, N 14, ст. 1647; N 23, ст.
2866, 2889; N 30, ст. 4049; N 40, ст. 5038; N 48, ст.
6165; N 52, ст. 6985; 2014, N 23, ст. 2936; N 30, ст.
4239; N 48, ст. 6647, 6663; 2015, N 14, ст. 2025; N 48, ст.
6692; 2016, N 1, ст. 6; N 14, ст. 1902; N 26, ст.
3856; N 27, ст. 4175, 4181; N 49, ст. 6844, 6851; 2017, N 1, ст.
4; N 11, ст. 1534; N 47, ст. 6842; N 49, ст.
7307, 7313, 7322, 7323, 7325; 2018, N 24, ст. 3410; N 27, ст. 3942; N 32, ст.
5095, 5096; N 47, ст. 7135; N 49, ст. 7496; N 53, ст.
8419; 2019, N 16, ст. 1826; N 18, ст. 2225; N 23, ст.
2906; N 31, ст. 4427; N 39, ст. 5372, 5374, 5375; 2020, N 24, ст.
3746; N 29, ст. 4505; N 30, ст. 4746; N 46, ст.
7212; N 48, ст. 7627; 2021, N 18, ст. 3047; N 24, ст.
4217; N 27, ст. 5133, 5136; N 49, ст. 8146; 2022, N 13, ст.
1956; N 29, ст. 5290, 5291; N 48, ст. 8310; N 52, ст.
9379; 2025, N 1, ст. 12; N 8, ст. 1200; N 18, ст.
3250; N 26, ст. 4669; N 32, ст. 6121; N 43, ст.
7603; N 47, ст. 8315) следующие изменения:
а) пункт 5.1 после слов «как разница между ценой» дополнить словом «реализации», дополнить предложением следующего содержания: «При реализации автомобилей и мотоциклов, приобретенных у физических лиц (не являющихся налогоплательщиками) для перепродажи, положения настоящего пункта применяются в случае, если такие физические лица являются собственниками указанных транспортных средств и на них были зарегистрированы в соответствии с законодательством Российской Федерации указанные транспортные средства.»;
б) дополнить пунктом 5.2 следующего содержания:
«5.2. При реализации автомобилей и мотоциклов, приобретенных налогоплательщиком для перепродажи, налоговая база определяется как разница между ценой реализации, определяемой в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом налога и ценой приобретения соответствующего транспортного средства с учетом налога при одновременном соблюдении следующих условий:
1) на дату приобретения налогоплательщиком автомобиля и (или) мотоцикла их продавец применяет общий режим налогообложения;
2) последним собственником автомобиля или мотоцикла, на которого было зарегистрировано в соответствии с законодательством Российской Федерации реализуемое налогоплательщиком транспортное средство, являлось физическое лицо;
3) при приобретении автомобиля и (или) мотоцикла налогоплательщиком получен от продавца счет-фактура с суммой налога, определенной в соответствии с настоящим пунктом или пунктом 5.1 настоящей статьи.
Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в пункте 5.1 настоящей статьи операций налогоплательщика по реализации автомобилей и мотоциклов.»;
2) в пункте 4 статьи 164 слова «бытовой техники и автомобилей» заменить словами «бытовой техники, автомобилей и мотоциклов»;
3) пункт 2 статьи 170 дополнить подпунктом 7 следующего содержания:
«7) приобретения автомобилей и мотоциклов, налоговая база по операциям реализации которых определяется в соответствии с пунктом 5.2 статьи 154 настоящего Кодекса.»;
4) подпункт 2 пункта 2 статьи 171 изложить в следующей редакции:
«2) товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи, за исключением автомобилей и мотоциклов, налоговая база по операциям реализации которых определяется в соответствии с пунктом 5.2 статьи 154 настоящего Кодекса.».
Следующая